Droit de préemption et activité industrielle dans le cadre d’un bail commercial

Depuis la loi du 18 juin 2014, le locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préemption prévu à l’article L. 145-6-1 du Code de commerce. En cas de vente du local loué, le locataire a un donc un droit de préférence qui lui permet d’acquérir le local en priorité. L’article L. 145-6-1 est d’ordre public, ce qui signifie que le contrat de bail commercial ne peut prévoir une clause écartant le droit de préférence au bénéfice du preneur. Par ailleurs, pour que le locataire puisse bénéficier de cette prérogative, le bailleur est tenu de l’informer de la mise en vente du bien selon une procédure rigoureuse prévue par l’article L. 145-6-1. De même, le locataire qui souhaite acheter doit se manifester dans un délai imparti.

Récemment, la question s’est notamment posée de savoir si l’article L. 145-6-1 du Code de commerce pouvait s’appliquer au preneur exerçant une activité industrielle dans le local loué.

Dans cette affaire, un contrat de bail commercial avait été conclu entre deux parties à propos d’un immeuble pour une activité de fabrication de pièces de construction. Le propriétaire a, par la suite, mis en vente l’immeuble. À cette occasion le preneur a considéré qu’il n’avait pas bénéficié d’un droit de préemption. En effet, le locataire estime qu’il a un droit de préférence puisqu’il exerce une activité commerciale dans le local. Il réalise des actes de commerce à des fins spéculatives en achetant des matériaux et en les revendant après les avoir travaillés. De plus, il fabrique les pièces de constructions sur commande et une large partie de son chiffre d’affaires repose sur du négoce. Par conséquent, il devait pouvoir bénéficier de l’article L. 145-6-1 du Code de commerce. Puisque cela n’a pas été le cas, il demande donc la nullité de la vente et une indemnisation du préjudice subi.

     Malheureusement, le juge ne lui donne pas raison. Dans une décision du 29 juin 2023, la Cour de cassation considère que l’application du droit de préférence prévu par l’article L. 145-6-1 du Code de commerce est réservé au locataire d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale ou artisanale. Le preneur d’un local à usage industriel ne peut pas en bénéficier.

À ce propos, la Cour de cassation définit le local à usage industriel de la manière suivante. Le local à usage industriel est un local principalement affecté à l'exercice d'une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant. En l’occurrence, le locataire exerçait bien une activité industrielle. Le local loué était notamment destiné à la fabrication d'agglomérés. Par ailleurs, l'extrait du registre du commerce et des sociétés (RCS) du locataire mentionnait les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton ». Le locataire était donc bien exclu du bénéfice du droit de préférence de l’article L. 145-6-1 du Code de commerce.

     En conclusion, cette décision récente de la Cour de cassation nous rappelle que le droit de préemption prévu par l’article L. 145-6-1 du Code de commerce ne s’applique qu’au locataire qui exerce une activité commerciale ou artisanale et non à celui qui exerce une activité industrielle. Il faut toutefois faire attention car la distinction entre les différentes activités n’est pas toujours facile.